Александр Лебедев (Alexander Lebedev) (alex_lebedev) wrote,
Александр Лебедев (Alexander Lebedev)
alex_lebedev

Categories:

Лужковедение

Генеральному прокурору
Российской Федерации

Ю.Я.Чайке

ДЕПУТАТСКИЙ ЗАПРОС

Уважаемый Юрий Яковлевич!

Законодательством г. Москвы определен ряд условий, обязательных для выполнения инвесторами для начала реализации инвестиционных проектов в сфере строительства на территории г. Москвы. Одним из таких обязательных условий является выплата в бюджет г. Москвы "компенсации за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру" (далее – Компенсация). Размер данной Компенсации в каждом отдельном случае рассчитывается в соответствии с Методикой определения размера компенсации инвесторами городу за социальную и инженерную инфраструктуру при строительстве и реконструкции жилых объектов, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 19.08.2003 г. №698-ПП (в ред. постановления Правительства Москвы от 06.07.2004 г. № 470-ПП).
Фактическое применение Компенсации в г. Москве регламентируется следующим образом:
1. Согласно официальным актам Правительства Москвы (Приложение № 3 "Положение о проведении конкурсов на право инвестирования строительства и реконструкции объектов" постановления Правительства Москвы №43-ПП от 25.01.2005 г. "О порядке рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории города Москвы" - "1.4. Условия проведения конкурса и критерии определения победителя по конкретному объекту (объектам) отражаются в конкурсной документации, согласовываются Комитетом города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов и утверждаются Городской конкурсной комиссией. …При этом основными критериями определения победителя являются: - размер компенсации городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру при строительстве (реконструкции) объекта" и Приложение №4 "Положение о проведении аукционов на право инвестирования строительства и реконструкции объектов" (там же) - "1.4. Условия проведения аукциона и критерии определения победителя по конкретному объекту (объектам) отражаются в лотовой документации, согласовываются Комитетом города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов и утверждаются Городской конкурсной комиссией. …При этом основными критериями определения победителя являются: - размер компенсации городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру при строительстве (реконструкции) объекта"), утвержденные Постановлением Правительства Москвы №255-ПП от 27.04.2004 г. "О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов" (в ред. постановлений Правительства Москвы от 03.08.2004 № 527-ПП, от 25.01.2005 № 45-ПП, от 14.06.2005 №418-ПП, от 28.02.2006 № 130-ПП, от 11.04.2006 № 239-ПП, с изм., внесенными постановлением Правительства Москвы от 24.08.2004 № 578-ПП)), размер подлежащей перечислению в бюджет города Компенсации установлен первым среди перечисленных критериев определения победителя торгов.
2. Порядок рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории города Москвы и принятия т.н. "решений о строительстве, реконструкции" (Приложение к постановлению Правительства Москвы от 25.01.2005 г. № 43-ПП "О порядке рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории города Москвы" (в ред. постановления Правительства Москвы от 14.06.2005 № 418-ПП)) предполагает в обязательном порядке при подготовке проекта распорядительного документа Правительства Москвы определение Департаментом экономической политики и развития города Москвы при участии Департамента земельных ресурсов и Департамента имущества размера компенсации городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру. Подготовленный проект распорядительного документа, включая экономические условия реализации инвестиционного проекта (в т.ч. компенсация городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру), представляется префектурой заявителю для согласования. При отсутствии согласования заявителем проекта распорядительного документа в течение 30 дней вопрос снимается с рассмотрения.
3. В соответствии с законодательством г. Москвы (Закон г. Москвы № 50 от 09.07.2003 г. "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве") (в ред. Закона г.Москвы от 05.07.2006 № 34)) в перечень документов, являющихся основанием для получения разрешения на строительство, включено решение о строительстве – правовой акт Правительства Москвы, которым, в том числе, "определены условия предоставления застройщику (заказчику) права на использование земельного участка", и для получения которого одним из обязательных оснований является безусловное согласование инвестором выплаты городу Компенсации в рассчитанном уполномоченными Правительством Москвы структурами размере (Приложение к постановлению Правительства Москвы от 25.01.2005 г. №43-ПП "О порядке рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории города Москвы" (в ред. постановления Правительства Москвы от 14.06.2005 №418-ПП)).
На мой взгляд применяемая Правительством Москвы практика взимания Компенсации противоречит федеральному законодательству по ряду причин:
1. Порядок проведения аукционов по предоставлению права на заключение договоров аренды земельных участков для последующего строительства на них устанавливает, что победителем торгов признается лицо, предложившее максимальный размер арендной платы (№ 136-ФЗ "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 г., Статья 30.2, пункт 2: "Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса". Статья 38.2, пункт 7: "Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения"),
2. Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации № 808 от 11.11.2002 г. "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" (пункт 24 подпункт В: "победителем конкурса признается участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы при условии выполнения таким победителем условий конкурса, а победителем аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, - участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы. При равенстве предложений победителем признается тот участник торгов, чья заявка была подана раньше;").
Таким образом, включение Правительством Москвы первым среди перечисленных основных критериев для определения победителя торгов размера подлежащей перечислению в бюджет города Компенсации представляется противоправным.
3. Компенсация противоречит Бюджетному кодексу Российской Федерации, который не предусматривает подобной формы доходов бюджета (кроме случаев компенсации ущерба).
4. Компенсация обладает фактическими признаками обязательного сбора в пользу бюджета субъекта Федерации, что противоречит Налоговому кодексу Российской Федерации (НК РФ).
- налоговая система в Российской Федерации включает федеральные, региональные и местные налоги и сборы, перечень которых определен федеральным законом (статьи 13, 14, 15 НК РФ, № 146-ФЗ от 31.07.1998 г.) и не может быть расширен по усмотрению органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления (п. 6 статьи 12 НК РФ, № 146-ФЗ от 31.07.1998 г.) - "Не могут устанавливаться федеральные, региональные или местные налоги и сборы, не предусмотренные настоящим Кодексом". Указанный перечень не содержит такого вида налога или сбора, как "компенсация (городу) за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру".
- в соответствии со статьями 12, 13 НК РФ, № 146-ФЗ от 31.07.1998 г. Компенсация не может быть причислена к Федеральным налогам и сборам; не может быть признана Региональным налогом, т.к. не установлена НК и законами субъекта Российской Федерации о налогах; также не может быть признана Местным налогом в городе федерального значения Москве по тем же причинам.
- произвольное определение размеров Компенсации в г. Москве также не позволяет рассматривать ее как законный вид налога или сбора, т.к. НК четко определяет, что "при установлении местных налогов представительными органами муниципальных образований (законодательными (представительными) органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) определяются в порядке и пределах, которые предусмотрены настоящим Кодексом, следующие элементы налогообложения: налоговые ставки, порядок и сроки уплаты налогов. Иные элементы налогообложения по местным налогам и налогоплательщики определяются настоящим Кодексом".
Таким образом, установив обязательный сбор - "компенсацию городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру", не предусмотренный Налоговым кодексом Российской Федерации, Правительство Москвы вышло за пределы своих полномочий и, в нарушение статьи 57 Конституции Российской Федерации ("Каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы. Законы, устанавливающие новые налоги или ухудшающие положение налогоплательщиков, обратной силы не имеют"), вмешалось, как представляется, в сферу деятельности, регламентируемую федеральным законодательством.
5. Компенсации взимаются в нарушение положений Градостроительного кодекса Российской Федерации (№ 190-ФЗ от 29.12.2004 г.) (ГК РФ).
Согласно статье 51 ГК РФ выдача разрешения на строительство "осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы". Включение Законом г. Москвы № 50 от 09.07.2003 г. "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве") (в ред. Закона г.Москвы от 05.07.2006 № 34)) в перечень документов, являющихся основанием для получения разрешения на строительство, решения о строительстве, для получения которого одним из обязательных оснований является безусловное согласование инвестором выплаты городу Компенсации в рассчитанном уполномоченными Правительством Москвы структурами размере является нарушением нормы федерального законодательства. Т.к., как можно заметить, ("При отсутствии согласования заявителем проекта распорядительного документа (включающего назначенную сумму Компенсации) в течение 30 дней вопрос снимается с рассмотрения" - Приложение к постановлению Правительства Москвы от 25.01.2005 г. № 43-ПП "О порядке рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории города Москвы" (в ред. постановления Правительства Москвы от 14.06.2005 № 418-ПП), что Правительством Москвы установлен своеобразный сбор, служащий фактической платой за выдачу разрешения на строительство, что противоречит порядку выдачи разрешений, установленному федеральным законодательством.
4. Компенсации взимаются в нарушение положений Гражданского кодекса Российской Федерации (№ 51-ФЗ от 30.11.1994 г.).
Правительство Москвы, позиционируя Компенсацию как возмещение затрат города на создание инфраструктуры, должно четко определять долю города в инфраструктуре, подлежащую использованию планируемым объектом, ее стоимость и, в случае ее компенсации, предоставлять право пользования этой инфраструктурой. Однако:
- взимание Компенсации является фактически безвозмездным платежом в бюджет Москвы без предоставления городом встречного исполнения инвестору. Перечисление Компенсации в бюджет города не влечет для инвестора приобретения прав на объекты инфраструктуры или права на их использования, что противоречит статье 423 Гражданского кодекса Российской Федерации (№ 51-ФЗ от 30.11.1994 г.) о возмездности договоров, определяющей что "договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное".
Кроме вышеперечисленного необходимо отметить также следующее:
- Правительство Москвы документально не связывает размер Компенсации с затратами Правительства Москвы на создание, развитие или эксплуатацию инфраструктуры, а при его определении исходит из прочих соображений, используя для этого такие критерии, как "место расположения будущего объекта, его категория престижности, рыночная стоимость будущих площадей" (Постановление Правительства Москвы № 698-ПП от 19.08.2003 г. "Об утверждении методики определения размера компенсации инвесторами городу за социальную и инженерную инфраструктуру при строительстве и реконструкции жилых объектов" (в ред. постановления Правительства Москвы № 470-ПП от 06.07.2004 г.)).
- социальная, инженерная и транспортная инфраструктуры г. Москвы создавались десятки лет и продолжают создаваться сейчас за счет расходования средств неограниченного числа физических и юридических лиц, зарегистрированных и выплачивающих все установленные Законом налоги и сборы, а также за счет средств государственного бюджета. Пользование городской инфраструктурой является общедоступным для всех граждан и юридических лиц. Обязание же Правительством Москвы неограниченного круга лиц (включая в итоге конечных потребителей квартир и нежилых помещений) выплатить в бюджет г. Москвы дополнительную, повторную, Компенсацию нарушает принцип недискриминационного доступа к общественным объектам и объектам общего пользования.
- по данным Комитета города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов (Тендерного комитета), в 2004 г. Тендерным комитетом проведены инвестиционные конкурсы и аукционы по 25 объектам городского значения общей площадью 2533,2 тыс. кв. метров, в том числе по 3 объектам программы "Новое кольцо Москвы" общей площадью 140,22 тыс. кв. метров, по 4 кварталам реновации сложившейся застройки общей площадью 1716,7 тыс. кв. метров, по 8 объектам жилищного фонда общей площадью 137,572 кв. метров, по 6 объектам туризма и гостинично-рекреационной сферы общей площадью 502,5 тыс. кв. метров, по 3 объектам нежилого фонда общей площадью 15,745 тыс. кв. метров, по 1 объекту торгового назначения общей площадью 20,4 тыс. кв. метров. При этом по 16 инвестиционным торгам основным условием была выплата инвестором городу компенсационных сумм за существующую инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру, которые в итоге составили более 2,4 млрд. рублей. Превышение над стартовой суммой компенсационных выплат составило 49%. В результате проведения инвестиционных торгов в 2005 г. сумма компенсационных выплат городу за инфраструктуру была запланирована постановлением Правительства Москвы от 16 ноября 2004 года № 797 в размере не менее 11 млрд. рублей.
Уважаемый Юрий Яковлевич! В связи с вышеизложенным прошу Вас в соответствии с компетенцией Генеральной прокуратуры Российской Федерации рассмотреть вышеизложенную ситуацию, в том числе и с точки зрения законности применяемых Правительством Москвы способов акцептации выплачиваемой в бюджет г. Москвы не предусмотренной действующим законодательством "компенсации за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру", а также направлений и целей расходования городским Правительством полученных подобным образом средств.
Кроме того, хотелось бы добавить, что сегодня в г. Москве практически нет компаний, которым удалось бы отказаться от выплаты городу т.н. "доли", хотя бы и по суду. Многие застройщики и инвесторы просто не решаются обращаться по такому поводу в суды. Кроме причин подобного неверия застройщиков в правосудность московских судов, о которых я уже информировал Генеральную прокуратуру ранее (№ АЛ-153 от 29.03.2006 г.), существуют и другие. Компании полагают, что если суд признает подобные действия и регламентирующие их нормативные акты Правительства Москвы незаконными, город должен будет вернуть все деньги, полученные по этим нормативным актам. В этом случае вопрос приобретет политический окрас, т.к. за последние несколько лет Правительство Москвы собрало таким образом в городской бюджет около 1 млрд. долларов США. В этом случае застройщики не исключают принятия неправосудного решения в государственных интересах.
О результатах рассмотрения данного запроса прошу Вас проинформировать меня в установленный Федеральным законом "О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации" срок.

С уважением,

Депутат Государственной Думы
А.Е. Лебедев




Первому заместителю Председателя Правительства Российской Федерации,
Первому заместителю Председателя Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов

Д.А.Медведеву

Уважаемый Дмитрий Анатольевич!

В своем выступлении 26 октября на совещании в Белгороде по вопросам приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», отметив успехи Белгородской области, обогнавшей Москву по объему жилья на душу населения и превзошедшей достигнутый при советской власти исторический максимум жилищного строительства, Вы подчеркнули, что «именно от регионального уровня зависит решение самых конкретных вопросов, зависит эффективность жилищной программы в целом, то есть, иными словами, стройки, естественно, идут не в Москве и жилье предоставляется не в рамках Садового кольца, а здесь, на местах. …Успех жилищного приоритета напрямую зависит от того, насколько ответственно и инициативно идет работа в регионах. Поэтому для нас принципиально важно анализировать существующий опыт и распространять этот опыт, если он позитивен».
Как заместитель Председателя Комитета Государственной Думы Российской Федерации по делам Содружества Независимых Государств и связям с соотечественниками, я благодарен Вам за столь высокую оценку деятельности руководства области, на территории которой по инициативе нашего Комитета и при активном содействии обладминистрации, депутатов Белгородской Думы, архиепископа Белгородского и Старооскольского Иоанна Национальной резервной корпорацией (НРК) успешно реализован социально значимый проект по переселению наших соотечественников и представителей социально незащищенных слоев населения в комфортное малоэтажное жилье.
Полностью поддерживая Вашу установку о необходимости анализировать существующий положительный опыт и распространять его, считаю необходимым привлечь Ваше внимание к негативному, на мой взгляд, опыту московских властей, последствия которого ставят под угрозу сам факт реализации в данном субъекте Федерации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Законодательством г. Москвы определен ряд условий, обязательных для выполнения инвесторами для начала реализации инвестиционных проектов в сфере строительства на территории г. Москвы. Одним из таких обязательных условий является выплата в бюджет г. Москвы «компенсации за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру» (далее – Компенсация). Размер данной Компенсации в каждом отдельном случае рассчитывается в соответствии с Методикой определения размера компенсации инвесторами городу за социальную и инженерную инфраструктуру при строительстве и реконструкции жилых объектов, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 19.08.2003 г. №698-ПП (в ред. постановления Правительства Москвы от 06.07.2004 г. № 470-ПП).
Данная Компенсация выражается либо в квадратных метрах, либо в денежном эквиваленте. В тех случаях, когда расчеты с городским Правительством производятся в деньгах, размер компенсации исчисляется исходя из нормативно определенной стоимости 1 кв.м по данному району. Затем этот показатель умножается на разные коэффициенты (транспортной доступности, этажности, экологической ситуации в районе и проч.). Т.е., при установлении порядка расчета Компенсации о восполнении каких-либо городских затрат, понесенных в связи с созданием нового объекта, речь не идет вообще. Хотя само понятие «компенсация» и подразумевает, что они должны быть. А вместо этого – «рыночная цена и коэффициенты».
Уважаемый Дмитрий Анатольевич! Доля города - это московское изобретение, федеральным законодательством не предусмотренное. В силу неопределенности и размытости самого понятия данная Компенсация является предметом спекуляций и торга между чиновниками и застройщиками. Многие участники рынка не считают ее ни законной, ни обоснованной. Ведь доля города - цифра нефиксированная, рассчитывающаяся уполномоченными городскими структурами для каждого конкретного объекта. А суммы, выплачиваемые застройщиками, более чем значительны.
Так, за «Дом в Сокольниках» (54 300 кв. м,), право на строительство которого в 2003 г. выиграла на тендере компания «ДОН-Строй», в 2004 г. в городской бюджет было перечислено 21,2 млн. долларов США. Доля города за объект «Дом на Мосфильмовской», строительство которого было начато в 2005 г., составляет 25,3 млн. долларов США. Объект «Измайловский» на 4-й Парковой улице - за него компания отдает городу 16,9 млн. долларов США. Всего же до конца 2007 г. взнос застройщика в бюджет города составит более 200 млн. долларов США.
По условиям конкурса на строительство высотного 37-этажного комплекса на Краснобогатырской улице компенсация городу составляла 9 млн. долларов США. Победитель конкурса - ОАО «Моспромстройматериалы» - после реализации проекта должен передать Москве 40% общей нежилой площади объекта и 100% общей площади построенных или реконструированных объектов инженерного и коммунального назначения.
Примечательный случай с определением доли города произошел еще в самом начале проведения конкурсов в 2002 г. Один из лотов - участок во 2-м Обыденском переулке в районе Остоженки - привлек внимание 14 компаний. Самую большую сумму предложил «Юниформстрой» - 4,107 млн. долларов США. Однако победителем был объявлена компания «Ингеоком», предложившая 1,96 млн. долларов США и ремонт расположенного рядом с участком детского сада, стоимость которого компания оценила в 2,2 млн. долларов США (всего 4,16 млн. долларов США). Тогдашний руководитель комиссии В.П. Шанцев публично заявил, что за такие деньги детский сад можно заново построить, не то, что отремонтировать. Но решение комиссии утвердили.
В этой ситуации у застройщиков возникает вопрос проводки Компенсации по бухгалтерским документам компании: или оформить долю города как дар и заплатить еще 24% от этой суммы в качестве налога на прибыль, или провести как затраты на строительство. Естественно, все застройщики выбирают последнее, что и приводит к серьезному удорожанию новостроек.
Расчеты, произведенные по определенной в постановлении Правительства Москвы №698-ПП от 19.08.2003 г. Методике определения размера компенсации городу за социальную и инженерную инфраструктуру при строительстве и реконструкции жилых объектов, показывают, что средний размер Компенсации в г. Москве составляет около $1000 за 1 кв. м полезной площади в будущем здании. Остальные компоненты себестоимости при строительстве типового панельного 16-этажного дома в совокупности можно примерно оценить в 700 долларов США. В итоге окончательная себестоимость 1 кв. м полезной площади готового дома для застройщика составит 1700 долларов США. Таким образом, минимальная цена жилья, по которой застройщик может продавать в построенном доме квартиры (с учетом существующих в г. Москве средних норм рентабельности в 15-30%), превысит 2000 долларов США за 1 кв. м, т.е. минимальная экономически выгодная (как ее видит себе застройщик) цена уже превышает те разумные для жителей пределы, о которых можно говорить в рамках успешной реализации в Москве приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Уважаемый Дмитрий Анатольевич! Буду признателен, если Вы учтете данную ситуацию при дальнейшей работе над реализацией приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Дополнительно хотел бы проинформировать Вас о том, что противоречие федеральному законодательству факта взимания доли города с застройщиков стала предметом моего депутатского запроса (копия прилагается) в адрес Генерального прокурора Российской Федерации Ю.Я. Чайки.

С уважением,

Депутат Государственной Думы
А.Е. Лебедев

Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 13 comments